«Τελείως πειρατικά το ξεκινήσαμε», μου λένε. Αφού η χώρα είναι «πραγματική έρημος για τη στεγαστική πολιτική», κατάσταση επιδεινούμενη τα τελευταία χρόνια με την ολοένα και μεγαλύτερη στροφή σε λύσεις της αγοράς. Μιλώ με την Μέριτς Όζγκουνες και την Πέννυ Σεφεριάδου του Γραφείου Κοινωνικής Στέγασης της δημοτικής Αναπτυξιακής Μείζονος Αστικής Θεσσαλονίκης (ΜΑΘ ΑΕ ΑΟΤΑ), του εγχειρήματος Housing Thessaloniki, που έχτισαν πετραδάκι πετραδάκι αυτό που «δεν γινόταν»: Ένα πρότυπο μοντέλο για την ανάπτυξη κοινωνικής κατοικίας στην Ελλάδα όπου ούτε κοινωνική κατοικία υπάρχει, ούτε θεσμικό πλαίσιο για να αναπτυχθεί. Σε κάθε βήμα τους, έπρεπε να διέλθουν αλώβητες τις Συμπληγάδες του ελληνικού παραλογισμού. Τελικά, το σαλονικιώτικο «πειρατικό» τα κατάφερε, κατέκτησε νέες θάλασσες, και συνεχίζει να σαλπάρει αγέρωχο μοιράζοντας πια κλειδιά σε ευάλωτες οικογένειες.
Πώς προέκυψε η ιδέα ενός τέτοιου γραφείου, κι έφθασαν σήμερα υπό τη σκέπη του να λειτουργούν τον πρώτο Φορέα Κοινωνικής Μίσθωσης στην Ελλάδα και Παρατηρητήριο Στέγασης; «Ξεκινήσαμε να προβληματιζόμαστε γι’ αυτό το ζήτημα από το 2017», λέει η συντονίστρια του Γραφείου Κοινωνικής Στέγασης της ΜΑΘ, Μέριτς Όζγκουνες. Τότε ο Δήμος Θεσσαλονίκης έτρεχε πρόγραμμα για τη στέγαση αιτούντων άσυλο και κυκλοφορούσε ένας μύθος που τους ενοχλούσε, «ότι οι πρόσφυγες ευθύνονται που οι τιμές στην αγορά κατοικίας ανεβαίνουν». Σύντομα διαπίστωσαν ότι ακόμα και πολίτες με υποστήριξη από προγράμματα δεν μπορούσαν να σταυρώσουν σπίτι λόγω υψηλών τιμών. «Είπαμε τότε, κάτι τρέχει εδώ».
Αποφάσισαν λοιπόν κι εκπόνησαν με το Αριστοτέλειο Πανεπιστήμιο Θεσσαλονίκης μια έρευνα που είχε να γίνει από το 1992 και που κανονικά θα έπρεπε να έχει «τρέξει» πρώτη η Πολιτεία προκειμένου να λύσει το στεγαστικό. Στο πλαίσιό της χαρτογραφήθηκαν οι τάσεις της αγοράς και φυσικά το στεγαστικό απόθεμα – σε ποιον ανήκει, πόσα κενά σπίτια υπάρχουν.
Το απόθεμα αναδείχθηκε σε τεράστιο ζήτημα, κι ακολούθησε εστιασμένη δεύτερη έρευνα που κατέδειξε ότι στον Δήμο Θεσσαλονίκης υπήρχαν 16.000 κενές κατοικίες (με πρώην οικιστική χρήση) και 35.000 στην ευρύτερη μητροπολιτική περιοχή.
«Τότε αποφασίσαμε ότι πρέπει να δημιουργήσουμε τουλάχιστον έναν μηχανισμό σε τοπικό επίπεδο. Γιατί δεν μπορείς να κάνεις στεγαστικά προγράμματα χωρίς να έχεις δημιουργήσει ένα απόθεμα κοινωνικής κατοικίας για να τα εξυπηρετήσει. Αν δεν ελέγχεις το απόθεμα, δεν μπορείς να κάνεις κοινωνική πολιτική», τονίζει η κ. Όζγκουνες.
Έστησαν λοιπόν «κάπως άτυπα» αυτό το Γραφείο στη ΜΑΘ. Ξεκίνησαν αρχικά με χρηματοδότηση από ιδιώτες. Έπειτα ήρθε το πιλοτικό πρόγραμμα που τρέχει σήμερα με χρηματοδότηση από το Ταμείο Ανάκαμψης & Ανθεκτικότητας και αφορά στην ανακαίνιση και ενεργειακή αναβάθμιση 40 κενών κατοικιών, μια σύμπραξη μεταξύ του Φορέα Κοινωνικής Μίσθωσης, του Δήμου Θεσσαλονίκης και του υπουργείου Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας.
«Έκτοτε, δουλεύουμε για να δημιουργήσουμε έναν μηχανισμό του οποίου η ζωή δεν θα εξαρτάται από το πρόγραμμα, αλλά θα μείνει και θα αξιοποιεί χρηματοδοτήσεις». Για να γίνει αντιληπτό πόσο «μόνες τους» το έστησαν όλο αυτό, σημειώνεται ότι ο Φορέας Κοινωνικής Μίσθωσης δεν χρηματοδοτείται ως τέτοιος από κάπου, αλλά η κάθε θέση εργασίας σε αυτόν χρηματοδοτείται από διάφορα προγράμματα (ΤΑΑ, HELIOS κλπ).
«Έχετε να μας παραχωρήσετε κάποιο ακίνητο;»
Οι «πειρατίνες» της ΜΑΘ δημιούργησαν το απόθεμα των περισσότερων από 40 κενών ακινήτων του προγράμματος (τα περισσότερα τα έχουν ήδη ανακαινίσει, τα υπόλοιπα θα ολοκληρωθούν μέχρι τον Μάρτιο του 2026) από το απόλυτο μηδέν. Και αυτό ήταν ένα τιτάνιο έργο, μπροστά στο οποίο άνθρωποι με λιγότερη πίστη στο όραμα θα είχαν κιοτέψει στην πρώτη δυσκολία. «Σε κάθε βήμα έχουμε κι ένα εμπόδιο, γιατί δεν υπάρχει κανένα θεσμικό πλαίσιο που να διευκολύνει το εγχείρημα, σε αντίθεση με άλλες χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης, όπου υπάρχουν στημένα εργαλεία».
Για να ανακαινιστούν και να γίνουν βιώσιμα, ορισμένα ακίνητα απαιτούν παρεμβάσεις της τάξης των 5.000 ευρώ, ενώ άλλα ξεπερνούν τις 30.000.
«Εφιαλτικές» δυσκολίες συνάντησαν ήδη από τη δεύτερη μελέτη, όταν δούλευαν μαζί με τους ερευνητές για να χαρτογραφήσουν τα κενά ακίνητα και δη τα δημόσια, στα οποία είχαν αποφασίσει να επικεντρωθούν. «Εκτός από τους Δήμους που μας έδωσαν το Ε9 τους, ήταν σαν κρατικό μυστικό. Κάποιοι φορείς μάς έλεγαν ότι δεν έχουν να μας δώσουν καμία πληροφορία», λέει η κ. Όζγκουνες.
Αφού πέρασαν με επιτυχία την πρώτη πίστα, άρχισαν να χτυπάνε πόρτες φορέων, προκειμένου να τους παραχωρήσουν ακίνητα για να μετατραπούν σε κοινωνική κατοικία. «Ξεκίνησαν καχύποπτα και αρνητικά. Πηγαίναμε μαζί με νομικό στην αρχή, προσπαθούσαμε με γνωμοδοτικά σημειώματα να τους πείσουμε ότι δεν πρόκειται για άπιαστο όνειρο», λέει η Πέννυ Σεφεριάδου, υπεύθυνη μηχανικός προγραμμάτων κοινωνικής στέγασης της ΜΑΘ. «Στην αρχή, μας έδιναν πιο μικρά, πιο υπολειμματικά σπίτια – πραγματικά ό,τι περίσσευε. Τώρα έχουν αρχίσει να γίνονται πιο γενναιόδωροι. Ανεβάζουν ορόφους, ανεβάζουν επιφάνεια».
Έπρεπε να ξεπεράσουν γραφειοκρατία που ξεπηδούσε από παντού σαν τα κεφάλια της Λερναίας Ύδρας (η παραχώρηση των δημόσιων κενών ακινήτων έπρεπε για παράδειγμα να εγκριθεί από δημοτικά και διοικητικά συμβούλια), καθώς και αγκυλώσεις δεκαετιών (όπως η αντίληψη ότι τα κληροδοτήματα «δεν τα αγγίζεις» – κατόρθωσαν τελικά να πάρουν ένα).
Κι έπειτα βρέθηκαν μπροστά σε έναν θεόρατο θεσμικό τοίχο. Ο νόμος υποχρέωνε τους δήμους να αξιοποιούν τα ακίνητά τους αποκλειστικά με κριτήριο τη μέγιστη οικονομική απόδοση – και άρα υποχρεώνονταν σε πλειοδοτικό διαγωνισμό για τα ενοίκια, τη στιγμή που κοινωνική κατοικία σημαίνει το χαμηλότερο εφικτό μίσθωμα.
Τελικά, πέτυχαν η Πολιτεία να εισακούσει την πρόταση που κατέθεσαν: «Μαζί με τον νόμο για την κοινωνική αντιπαροχή, εισήχθη για πρώτη φορά στη νομοθεσία η έννοια της κοινωνικής στέγασης και του κοινωνικού μισθώματος, ώστε οι δήμοι να μπορούν να απαλλαγούν από την υποχρέωση πλειοδοτικού διαγωνισμού για τα ενοίκια». Πλέον, όσα ακίνητα εντάσσονται σε προγράμματα κοινωνικής στέγασης εξαιρούνται από αυτή τη διαδικασία.
Οι φορείς κοινωνικής στέγασης πρέπει να φοροαπαλλάσσονται
Χρειάζονται ωστόσο αρκετές και καίριες θεσμικές παρεμβάσεις για τη διευκόλυνση της παραγωγής και διάθεσης κοινωνικής κατοικίας, για τις οποίες έχουν καταθέσει συγκεκριμένες προτάσεις.
«Ελλείψει οποιασδήποτε πρόβλεψης στο θεσμικό πλαίσιο, το σύστημα μάς αντιμετωπίζει σαν οποιονδήποτε ιδιώτη ιδιοκτήτη, μέλος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ)», εξηγεί η κ. Όζγκουνες. «Αν, για παράδειγμα, εισπράττουμε ενοίκια από 40 ακίνητα, φορολογούμαστε σαν πλούσιοι. Την ίδια στιγμή, το κόστος κατασκευών και ανακαινίσεων έχει εκτοξευθεί».
Γι’ αυτό -τονίζει- χρειάζεται παρέμβαση ώστε οι μη κερδοσκοπικοί φορείς κοινωνικής στέγασης να τυγχάνουν φοροαπαλλαγής, ή μειωμένης φορολόγησης, και απαλλαγής από ΦΠΑ. Αυτό ισχύει σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες, αλλά χρειάζεται πολιτική βούληση: «Για παράδειγμα, η ΠΟΜΙΔΑ ζήτησε φοροαπαλλαγή από εισοδήματα από τα ενοίκια για να επιστρέψουν τα κενά ακίνητα ιδιοκτητών στην αγορά», λέει η κ. Όζγκουνες. «Άλλαξε ο νόμος σε ενάμιση μήνα και πήραν φοροαπαλλαγή».
Την ίδια στιγμή, η απουσία ρητής πρόβλεψης για την κοινωνική στέγαση στα χρηματοδοτικά εργαλεία οδηγεί στην απώλεια πολύτιμων πόρων για τέτοιου τύπου εγχειρήματα. «Πού περιγράφεται, για παράδειγμα, τι κάνουν οι φορείς κοινωνικής στέγασης; Πουθενά», σημειώνει. Κι όταν ο ρόλος τους δεν ορίζεται θεσμικά, πώς μπορούν να διεκδικήσουν κονδύλια;
Η Εκκλησία και η εταιρική κοινωνική «ανευθυνότητα»
Η χρηματοδότηση που εξασφάλισε το πρόγραμμα από το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας -η οποία λήγει στις 31 Μαρτίου 2026, οπότε και θα έχουν παραδοθεί ανακαινισμένα όλα τα ακίνητα- ήταν ελλιπής. «Τόσο ως προς το ανθρώπινο δυναμικό του έργου, αφού προέβλεπε μόλις δύο θέσεις εργασίας ενώ είχαμε ζητήσει τρεις» -εξηγεί η Πέννυ Σεφεριάδου- «όσο και ως προς τις ανακαινίσεις, όπου κατευθύνθηκε το μεγαλύτερο μέρος των πόρων». Γι’ αυτές, αρχικά εγκρίθηκαν περί τα 16.000 ευρώ ανά κατοικία (με ΦΠΑ), ποσό που μετά από πιέσεις αυξήθηκε στις 22.000 ευρώ, Δεδομένου ότι ορισμένα ακίνητα απαιτούσαν παρεμβάσεις της τάξης των 5.000 ευρώ, ενώ άλλα ξεπερνούσαν τις 30.000, «έτσι καταφέραμε να ξεθάψουμε και να εντάξουμε στο πρόγραμμα ακόμη και κάποια πολύ παλιά και ιδιαίτερα κοστοβόρα».
Σε κάθε περίπτωση, η χρηματοδότηση παραμένει περιορισμένη και ο σκοπός, ιερός. Υπήρξαν, άραγε, εταιρείες που προσφέρθηκαν να συνδράμουν, παρέχοντας υπηρεσίες σε μειωμένο κόστος; Οι ανακαινίσεις υλοποιούνται από ανάδοχο που επελέγη μέσω ανοιχτής διεθνούς διαγωνιστικής διαδικασίας, προκειμένου να επιτευχθεί κάποια οικονομία κλίμακας, γεγονός που σημαίνει ότι οι τιμές είναι εκ των προτέρων καθορισμένες. Όπως σημειώνει η κ. Σεφεριάδου, «είναι σημαντικό ότι πρόκειται για έναν ανάδοχο συνεννοήσιμο, που θέλει να παραδώσει αξιοπρεπή ακίνητα και παλεύει να τα ολοκληρώσει έγκαιρα και σύμφωνα με τις προδιαγραφές».
Παράλληλα, έχουν γίνει και προσπάθειες προσέγγισης μεγάλων εταιρειών στο πλαίσιο της εταιρικής κοινωνικής ευθύνης. «Δυστυχώς, μέχρι στιγμής καμία δεν ανταποκρίθηκε θετικά», λέει. «Η μόνη που μας έχει παραχωρήσει κάτι έως σήμερα είναι μια ιδιώτισσα, η οποία προσέφερε ένα καινούργιο πλυντήριο ρούχων».
«Περίπου τα μισά σπίτια προέρχονται από Δήμους και τα άλλα μισά από τέσσερα-πέντε ιδρύματα», λέει η κ. Σεφεριάδου. Τα δυνητικά ακίνητα που έχουν καταγράψει είναι επίσης κυρίως του Δημοσίου.
Αναρωτιέμαι αν στα ιδρύματα περιλαμβάνεται η Εκκλησία της Ελλάδος, με την τεράστια ακίνητη περιουσία. Όχι, απαντούν. «Έχουμε κάνει προσπάθεια που δεν ευδοκίμησε». Αξίζει να σημειωθεί ότι, σύμφωνα με δημοσιεύματα, στη Θεσσαλονίκη βρίσκεται το 24% των ακινήτων της Εκκλησίας, η οποία φέρεται να έχει δημιουργήσει δυναμικό ψηφιακό αποθετήριο γι’ αυτά. Ωστόσο, ο Τύπος συχνά έχει αναδείξει (ενδεικτικά εδώ, εδώ, εδώ, εδώ, κι εδώ) ότι η Εκκλησία ασχολείται με real estate. Έχει δηλώσει ότι θα παραχωρήσει οικόπεδα στην Πολιτεία προκειμένου να ανεγερθούν κατοικίες για νέες οικογένειες και φοιτητές, σχήμα διαφορετικό ωστόσο, στο οποίο εμπλέκονται κατασκευαστικά συμφέροντα.
Το όραμα και η ενδιάμεση λύση
«Ο τελικός μας στόχος είναι να διαχειριζόμαστε εμείς ως μη κερδοσκοπικός φορέας το απόθεμα κοινωνικής κατοικίας, με δημόσια επίβλεψη», εξηγεί η Μέριτς. Στο πλαίσιο αυτό, το κίνητρο στους ιδιοκτήτες για να διαθέτουν τα ακίνητά τους με κοινωνικό μίσθωμα θα είναι ότι θα λαμβάνουν επί μακρόν το ενοίκιο «βρέξει–χιονίσει» και θα απαλλάσσονται από κάθε ευθύνη διαχείρισής του.
«Δεν έχουμε επιτύχει τον τελικό στόχο, ελλείψει θεσμικού πλαισίου. Προς το παρόν εφαρμόζουμε μια ενδιάμεση λύση, λειτουργώντας ουσιαστικά ως μεσολαβητές μεταξύ φορέων, ιδιοκτητών και ωφελουμένων, με κοινή συμφωνία ότι τα ακίνητα θα παραχωρούνται για μακροχρόνια μίσθωση με κοινωνικό μίσθωμα και θα διατίθενται σε ευάλωτες ομάδες».
Η παραχώρηση των ακινήτων είναι αρχικά για οκτώ χρόνια με δυνατότητα παράτασης αργότερα – και πρόθεση να παραταθεί για άλλα οκτώ. Η μίσθωση είναι για τέσσερα χρόνια με δυνατότητα παράτασης.
Διατίθενται σε ανθρώπους που λαμβάνουν στήριξη για τις στεγαστικές τους ανάγκες. «Έχουμε μια επιτροπή σύζευξης, η οποία δέχεται παραπομπές από τους φορείς που υλοποιούν το εθνικό πρόγραμμα “Στέγαση και Εργασία” για την καταπολέμηση της αστεγίας – και γίνεται η αντιστοίχιση αυτών των περιπτώσεων με τα διαθέσιμα διαμερίσματα».
Η διαδικασία σύζευξης έχει ήδη γίνει για πέντε ακίνητα και πέντε νοικοκυριά. «Μας είπαν και οι κοινωνικοί λειτουργοί ότι τα ακίνητα ξεπερνούν τις προσδοκίες τους, από άποψη ποιότητας και τοποθεσίας».
Υπουργείο ενταύθα: «Καλέστε μας να συμβάλλουμε με την εμπειρία μας στον σχεδιασμό εθνικής στεγαστικής πολιτικής»
Δεν είναι λίγοι οι φορείς που έχουν προσεγγίσει το Γραφείο Κοινωνικής Στέγασης της Μείζονος Αστικής Θεσσαλονίκης για να ενημερωθούν για το εγχείρημα. Ανάμεσά τους, ο Δήμος Καβάλας, ο Δήμος Λαρισαίων, φορείς από την Κρήτη, η Αναπτυξιακή Τράπεζα Καρδίτσας.
«Είμαστε ανοιχτή πηγή. Αν μας ζητηθεί τι έχουμε κάνει και πώς, θα δώσουμε όλα τα πρότυπα έγγραφα – και το λέμε κιόλας», σημειώνει η κ. Όζγκουνες. «Προφανώς όμως χρειάζονται μετά και άνθρωποι να το τρέξουν ή και πολιτική βούληση. Εμείς το ξεκινήσαμε ελλείψει πολιτικής βούλησης, προέκυψε εκ των υστέρων».
Θεωρούν τους υπαλλήλους του υπουργείου Κοινωνικής Συνοχής «πραγματικούς συμμάχους, ανθρώπους που κατανοούν και δουλεύουν πολύ σκληρά». Αυτό όμως «δεν πηγαίνει σε πολιτικό επίπεδο εύκολα». Παρότι λοιπόν διαθέτουν διαύλους επικοινωνίας με το υπουργείο και έχουν καταθέσει άτυπα προτάσεις για στεγαστικές παρεμβάσεις, μέχρι σήμερα δεν έχουν προσκληθεί επίσημα «να μας ρωτήσουν τι κάνουμε στην πράξη, τι έχουμε μάθει από την εμπειρία μας, ποια εργαλεία υπάρχουν και αποδεικνύονται λειτουργικά».
Απευθύνουν λοιπόν δημοσίως αίτημα προς το υπουργείο, το οποίο τώρα βρίσκεται σε διαδικασία χάραξης στεγαστικής πολιτικής, προκειμένου να καταθέσουν την εμπειρία και γνώση τους για να ενσωματωθεί σε εθνικό επίπεδο. «Για να μην κάνει ο καθένας τα μικροπρογράμματά του, τα οποία πόσο να αντέξουν αν δεν δημιουργηθεί θεσμικό πλαίσιο;».
Επιτυχημένο ρεσάλτο
Ρωτώ την Πέννυ Σεφεριάδου για την ημέρα που συνόδευσε την πρώτη ωφελούμενη στο νέο της σπίτι. «Είναι πολύ σημαντικό όταν μπαίνει ένας άνθρωπος και σου λέει “Ω, όλο αυτό το σπίτι είναι για μένα! Eίναι σε εξαιρετική κατάσταση και το ενοίκιο νορμάλ”. Εκεί αισθάνεσαι ότι ολοκληρώνεται το πρόγραμμα. Τα πρώτα δείγματα μας ικανοποιούν πλήρως. Όταν βλέπεις την ανακούφιση στο πρόσωπο των ανθρώπων, λίγο και την έκπληξη».
Η διαδικασία σύζευξης έχει ήδη γίνει για πέντε ακίνητα και πέντε νοικοκυριά. «Μας είπαν και οι κοινωνικοί λειτουργοί ότι τα ακίνητα ξεπερνούν τις προσδοκίες τους, από άποψη ποιότητας και τοποθεσίας», συμπληρώνει η κ. Όζγκουνες.
Προφανώς, οι πιο ευάλωτοι των συμπολιτών μας έχουν συνηθίσει να συμβιβάζονται με κακοφορμισμένες «τρύπες». Ίσως για πρώτη φορά δεν νιώθουν κοινωνικοί απόκληροι. «Ήρθε τις προάλλες ένας ωφελούμενος του “Στέγαση και Εργασία” να ρωτήσει πώς μπορεί να μπει στο πρόγραμμα». Τους περιέγραψε το ακίνητο όπου μένει χωρίς καν θέρμανση. «Του έδωσαν από τον φορέα υλοποίησης μια σόμπα να τον εξυπηρετήσουν. “Δεν ξέρω πόσο θα μου έρθει ο λογαριασμός ρεύματος τον χειμώνα”, μας είπε. Προφανώς υπάρχει μεγάλη ποιοτική διαφορά στο τι λαμβάνουν ως σπίτι».
«Δεν μπορείς να έχεις ούτε οικονομικά ούτε κοινωνικά δικαιώματα χωρίς να έχεις αυτή την υποδομή, την κατοικία», τονίζει η Μέριτς. «Είναι μια κοινωνική υποδομή, όπως η ενέργεια, οι μεταφορές – δεν είναι κοινωνική προσφορά».
Η ίδια, προερχόμενη κινηματικά και επαγγελματικά από τον τομέα των δικαιωμάτων, είχε το όραμα αλλά όχι εμπειρία σε ανάλογο εγχείρημα. Την έχτισε σταδιακά. Η Πέννυ Σεφεριάδου, κοινωνός του ίδιου οράματος, ήταν ο κυρίως άνθρωπος που αναμετρήθηκε ανυποχώρητα με το τέρας της ελληνικής γραφειοκρατίας.
«Πρέπει να αγνοήσεις όταν σου λένε ότι δεν γίνονται αυτά στην Ελλάδα», λέει η κ. Όζγκουνες. «Θα πεις, όχι, γίνεται. Θα το κάνω μίνι, μικροσκοπικό. Αλλά θα το κάνω. Γιατί όταν παίρνει μορφή αυτό, δεν μπορεί πλέον να αγνοηθεί. Μετά μπορείς να αλλάξεις κλίμακα. Αλλά αρχικά πρέπει να κάνεις αυτό το βήμα, ακόμα και αν φαίνεται ότι πηδάς στο κενό».
